Définition de
Bail commercial

Pour que le statut des baux commerciaux s'applique, il faut tout d'abord un immeuble. Cependant, ils ne peuvent pas tous être soumis à ce statut. La condition essentielle est que l'immeuble doit pouvoir permettre l'installation de l'exploitant et l'accueil de la clientèle. Ensuite, l'application de ce statut implique que l'immeuble soit affecté à un usage commercial, industriel ou artisanal. Pour qu'il y ait un fonds de commerce, le commerçant doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (ou bien au Répertoire des Métiers pour l'artisan). Il est très important aussi que les locaux soient les locaux principaux, c'est à dire le lieu où l'on va accueillir la clientèle.

En ce qui concerne les règles relatives au contrat, les baux commerciaux sont soumis à la liberté contractuelle pour la conclusion du bail. Cependant, le preneur (le locataire) devra impérativement respecter la destination des lieux, telle que stipulée dans le contrat de bail.

La durée initiale d'un bail commercial est de 9 ans (sauf pour les conventions d'occupation précaire qui elles sont de 2 ans). Le bail ne peut prendre fin que par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement. Si le bail arrive à terme et s'il n'y a pas eu de congé, il va être tacitement reconduit, et cette fois-ci pour une durée indéterminée avec possibilité de donner congé à tout moment. Cependant, il existe une prérogative que l'on appelle la rétractation triennale du bail commercial : le preneur a la faculté de donner congé tous les 3 ans, mais à condition qu'une convention contraire ne soit pas prévue dans le bail.

Ensuite, le législateur a accordé au locataire un droit très important en la matière : le renouvellement du bail commercial. Mais des conditions à ce renouvellement existent : le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail. Le bailleur peut prendre l'initiative du renouvellement en adressant un congé avec offre de renouvellement; mais le locataire peut aussi demander ce renouvellement, soit dans un délai de 6 mois précédant l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa reconduction. Si le renouvellement est accepté, le contrat renouvelé est pratiquement le même que celui qui a pris fin, mais en tout état de cause, sa durée est de neuf ans même si le précédent contrat était de durée supérieure. Mais les parties peuvent convenir de renouveler pour une durée supérieure à neuf ans. Si le bailleur refuse, il devra au locataire une indemnité d'éviction (elle sera égale au préjudice subi par le non renouvellement : perte de clientèle...).