Réussir sa
Vente immobilière

Les étapes de la vente : avant de trouver un acquéreur

Que vous optiez pour vendre vous-même votre bien, ou que vous choisissiez de passer par une agence immobilière (nous pèserons ensuite avantages et inconvénients des 2 méthodes), les étapes à franchir restent les mêmes et commencent par l'estimation dudit bien.

Attention à ne pas le surévaluer, notamment dans le cas où vous avez décidé de vous passer des services d'une agence. Cela aura pour effet de rebuter immédiatement les acheteurs potentiels. Même si cela est parfois difficile, l'affectif ne doit plus entrer en compte, vous ne devez avoir en tête que les prix du marché.

Vous devez ensuite établir une « garantie de superficie », que le bâtiment soit neuf ou ancien. On pourra demander au vendeur un remboursement des mètres carrés soustraits au prorata du prix demandé si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, et ce même après la réalisation effective de la vente.

Etape suivante : le diagnostic technique. A moins que votre bien soit très récent, vous devez obtenir un certain nombre de certifications. Concernant l'amiante, le document est obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Pour les termites, seules certaines régions sont concernées, vous vous renseignerez en préfecture. Enfin la présence éventuelle de plomb fait également l'objet d'une procédure si le bâtiment a été construit avant 1948. Vous devrez ensuite renseigner l'acquéreur sur la performance énergétique (estimation de la consommation d'énergie) et, le cas échéant, sur les risques naturels (sismiques par exemple), et sur l'état de l'installation de gaz naturel.

Vous avez trouvé un acquéreur !

Ca y est, un acheteur potentiel s'est déclaré, et vous êtes tombé d'accord sur le prix. Vous devez alors établir un avant-contrat. Il en existe deux types : le compromis de vente (où l'acquéreur est contraint d'acheter), et la promesse de vente (l'acquéreur ne s'engage pas, mais le dépôt de garantie est perdu si la transaction est annulée). Dans les deux cas, cet « avant-contrat » doit être signé sous seing privé ou dans une étude notariale.

Un certain nombre d'informations essentielles doivent y figurer : description, superficie et éventuelles charges inhérentes au bâtiment (hypothèques, engagements de travaux, droits de passage, ...), l'ensemble des éléments du diagnostic technique, le prix, le montant du dépôt de garantie, la date limite de réalisation effective de la vente, la date d'entrée dans les lieux, et enfin les cas où la vente pourrait être annulée (non obtention du permis de construire, ou du crédit immobilier). Attention, après approbation de cet « avant-contrat », vous ne pourrez plus proposer votre bien à la vente.

Il faudra ensuite patienter trois longs mois (au minimum) pour que les administrations concernées fournissent chacun des documents énumérés, en bonne et due forme. Trois mois qui permettront à l'acquéreur de parfaire son plan de financement.

Et nous arrivons à la dernière étape : la signature de l'acte de vente. Elle doit obligatoirement avoir lieu devant un notaire. L'acheteur fournit alors un chèque de banque, dont le montant comprend bien entendu le prix du bien immobilier, mais également les frais de notaire et une éventuelle commission à l'agence, si vous avez choisi ce mode de vente.

Passer par une agence... ou pas ?

Si vous avez décidé de vendre votre bien vous-même, il va falloir retrousser les manches ! D'abord pour en faire la promotion (petites annonces dans la presse spécialisée, sur internet, ...), mais également pour en assurer la visite, enfin, et c'est sans doute le plus contraignant, pour monter seul l'imposant dossier inhérent à toute vente immobilière. Autant de tâches que l'agence immobilière prendra en charge pour tout ou partie : en matière d'estimation, de publicité, de constitution des dossiers et au-delà, l'agence pourra vous fournir une multitude de petits « trucs ». Le hic ? Il réside tout simplement dans le coût des prestations, qui varie en moyenne entre 4 et 7% du coût total de la transaction.